Ogni anno, migliaia di stranieri e italiani residenti all’estero decidono di acquistare una casa in Italia: per godersi la pensione al sole, per avere un rifugio estivo, per riscoprire le proprie radici o semplicemente per investire in un immobile in uno dei Paesi più belli (e sottovalutati) d’Europa. Ma come si fa, davvero, a comprare casa in Italia vivendo altrove?
Serve il codice fiscale? Posso acquistare anche se non sono cittadino europeo? Posso firmare a distanza? Ho diritto alle agevolazioni sulla prima casa? E se volessi affittare l’immobile, come funziona la tassazione?
In questa guida ti accompagniamo passo dopo passo, con uno stile semplice e diretto, per aiutarti a capire se puoi comprare casa in Italia, cosa ti serve, quali costi aspettarti e quali zone sono oggi più interessanti.
Che tu viva in Svizzera, negli Stati Uniti, in Brasile o in Australia, qui troverai tutte le risposte.
Chi può comprare casa in Italia?
Comprare casa in Italia dall’estero è possibile, ma il primo nodo da sciogliere riguarda chi ha diritto a farlo. La normativa italiana, nel suo impianto, è relativamente aperta e accogliente: chiunque può acquistare un immobile, purché siano rispettate alcune condizioni legate alla cittadinanza, alla reciprocità e alla posizione fiscale.
Cittadini dell’Unione Europea e dello Spazio Economico Europeo
Se sei cittadino di un Paese dell’UE o del SEE (come Norvegia, Islanda o Liechtenstein), puoi acquistare casa in Italia liberamente, esattamente come un cittadino italiano. Non ti è richiesto alcun permesso speciale, né l’apertura di una partita IVA o una residenza formale in Italia. Tuttavia, ti sarà richiesto di ottenere un Codice Fiscale italiano, che rappresenta l’identificativo univoco per ogni operazione economica e fiscale nel Paese.
Cittadini extra-UE: la questione della reciprocità
Se sei cittadino di un Paese extra-UE, la possibilità di acquistare dipende da un principio basilare: la reciprocità. In pratica, devi provenire da uno Stato in cui anche un cittadino italiano può acquistare immobili. Questo principio è regolato dal Ministero degli Affari Esteri e viene aggiornato periodicamente.
Paesi come Stati Uniti, Canada, Regno Unito, Svizzera, Brasile e Australia hanno accordi di reciprocità attivi: i loro cittadini possono acquistare senza limitazioni. Altri Paesi potrebbero avere limitazioni totali o parziali.
In alcuni casi, anche cittadini extra-UE non coperti da reciprocità possono acquistare se:
- sono regolarmente residenti in Italia (con permesso di soggiorno);
- acquistano tramite una società registrata in uno Stato con accordo valido.
E se acquisto come azienda?
Molti stranieri valutano l’acquisto attraverso una società estera, soprattutto se si tratta di investimenti immobiliari o strutture ricettive. In Italia, questo è perfettamente legale. La società dovrà comunque:
- ottenere un Codice Fiscale;
- essere rappresentata da una figura giuridicamente abilitata in Italia (es. un procuratore o rappresentante legale);
- rispettare eventuali normative fiscali legate alla stabile organizzazione, se l’immobile genera reddito continuativo in Italia (es. affitti, attività turistico-ricettiva).
Come si ottiene il codice fiscale in Italia?
Indipendentemente dalla tua cittadinanza o modalità d’acquisto, il codice fiscale italiano è un documento indispensabile.
Serve per:
- firmare il rogito notarile;
- aprire un conto corrente bancario italiano;
- pagare imposte legate all’acquisto (es. imposta di registro, IMU, TARI);
- attivare le utenze dell’immobile.
Può essere richiesto:
- presso l’Agenzia delle Entrate in Italia;
- tramite il Consolato italiano all’estero;
- delegando un professionista italiano di Impatria.
Come funziona il processo di acquisto dall’estero
Comprare casa in Italia, anche da lontano, è un percorso fattibile e ben regolato, ma richiede attenzione, tempistiche corrette e supporto professionale. L’intero iter si compone di tre fasi principali, a cui si affiancano aspetti pratici come la firma da remoto, la legalizzazione dei documenti e la scelta del conto corrente.
Tasse, costi e agevolazioni
Acquistare un immobile in Italia dall’estero comporta una serie di spese fiscali e operative che è fondamentale conoscere in anticipo. Oltre alle imposte sull’atto di compravendita, esistono costi ricorrenti legati alla proprietà, nonché agevolazioni fiscali specifiche per chi acquista la prima casa, compresi gli italiani iscritti all’AIRE. Comprendere queste dinamiche ti permette di pianificare meglio l’investimento, evitare sorprese e, in molti casi, beneficiare di risparmi significativi.
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Imposte sull’acquisto: prima o seconda casa?
Quando acquisti un immobile in Italia, la tassazione dipende da diversi fattori:
- la destinazione dell’immobile (prima o seconda casa);
- il tipo di venditore (privato o impresa);
- il valore catastale e la posizione dell’acquirente (residente o non residente).
Queste variabili determinano aliquote, agevolazioni e imposte fisse da versare al momento del rogito. Comprendere in anticipo queste voci di spesa è fondamentale per impostare correttamente il budget e non incorrere in spiacevoli sorprese.
In Italia, il trattamento fiscale sull’acquisto dipende da due fattori:
- se l’immobile sarà la tua prima casa (residenza principale);
- da chi acquisti: un privato o un’impresa costruttrice.
Ecco una tabella riassuntiva per chiarire le principali differenze:
| TIPO DI VENDITORE | TIPOLOGIA IMMOBILE | ALIQUOTA PRINCIPALE | ALTRE IMPOSTE |
|---|---|---|---|
| Privato | Prima casa | 2% sul valore catastale | 50 € ipotecaria + 50 € catastale |
| Privato | Seconda casa | 9% sul valore catastale | 50 € ipotecaria + 50 € catastale |
| Impresa costruttrice | Prima casa (nuova) | IVA 4% sul prezzo | 200 € fisse (registro, ipotecaria, catastale) |
| Impresa costruttrice | Seconda casa | IVA 10% (o 22% per lusso) | 200 € fisse ciascuna |
Chi ha diritto al bonus prima casa?
Per beneficiare delle agevolazioni “prima casa” bisogna:
- non possedere altre case in Italia acquistate con bonus prima casa;
- impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune dell’immobile entro 18 mesi dal rogito.
Ma per gli italiani iscritti all’AIRE, dal 2024 è possibile accedere all’agevolazione anche senza residenza, a patto che:
- l’immobile si trovi nel Comune di nascita;
- oppure nel Comune dove si è vissuto o lavorato prima dell’espatrio;
- e che si tratti di prima casa non di lusso (categorie catastali escluse: A1, A8, A9).
Grazie a questa apertura normativa, numerosi italiani residenti all’estero possono oggi considerare l’acquisto di un’abitazione nel proprio Comune d’origine non solo come un ritorno affettivo, ma anche come un investimento agevolato e fiscalmente sostenibile.
Dove comprare casa in Italia dall’estero?
Scegliere dove acquistare è tanto importante quanto il “come”. Che tu stia cercando un rifugio silenzioso in un borgo, una base operativa in una città ben collegata, o un investimento turistico redditizio, il territorio italiano offre molteplici scenari – ognuno con le sue logiche, i suoi valori immobiliari e il suo potenziale.
Nel 2026, l’interesse da parte di acquirenti stranieri e italiani AIRE si concentra su alcune aree precise, dove il rapporto tra costo, qualità della vita e prospettiva di rivalutazione è particolarmente vantaggioso.
Aree ideali per chi vive all’estero
- Toscana: amata per i casali e i borghi collinari della Val D’Orcia, con accesso a Firenze e Siena.
- Sicilia: Ragusa, Noto, Scicli ma anche borghi autentici dell’entroterra come Mussomeli e Gangi (→ approfondisci nella guida: Vivere in un borgo siciliano).
- Puglia: masserie nella Valle d’Itria, trulli restaurati a Locorotondo o Martina Franca.
- Lago di Como e Liguria: mete ideali per acquirenti alto-spendenti in cerca di paesaggi e rendita.
- Marche, Abruzzo, Molise: zone con immobili storici accessibili, poco battute dal turismo di massa, ottime per residenze o smart working.
In molte aree interne e nei borghi sotto i 5.000 abitanti, è possibile acquistare abitazioni a meno di 1.000 €/m², spesso con ampi margini di valorizzazione tramite ristrutturazione o locazione turistica.
Prezzi medi al m² (2025, fonte OMI / Idealista)
| ZONA/REGIONE | TIPOLOGIA | PREZZO MEDIO AL METRO² (€) |
|---|---|---|
| Lago di Como (CO) | Villa / Appartamento | 3.800 € – 6.500 € |
| Firenze città (FI) | Appartamento centro storico | 4.200 € – 6.200 € |
| Val d’Orcia (SI) | Casale / Rustico | 2.000 € – 3.500 € |
| Salento (LE) | Appartamento / Masseria | 1.200 € – 2.800 € |
| Sicilia (Ragusa, Noto) | Casa indipendente / storica | 850 € – 2.200 € |
| Molise / entroterra Abruzzo | Casa di paese / rudere | 400 € – 1.000 € |
A chi affidarsi: professionisti utili
Comprare casa in Italia dall’estero significa interfacciarsi con una normativa diversa, procedure burocratiche e controlli tecnici che richiedono competenze specialistiche. Per questo è essenziale costruirsi una squadra di professionisti fidati che ti accompagnino in ogni fase, riducendo rischi e imprevisti. Noi, possiamo costruire una squadra per te.
Notaio
Il notaio è obbligatorio per legge in Italia. È il garante della validità legale del rogito e verifica che l’immobile sia libero da ipoteche o vincoli. Puoi scegliere tu il notaio, e molti studi oggi offrono servizi in lingua inglese o con interprete giurato al seguito.
Agenzia immobiliare o property finder
Un agente immobiliare abilitato può aiutarti a trovare l’immobile ideale e a gestire la trattativa. Se preferisci un supporto dedicato solo all’acquirente, puoi rivolgerti a un property finder che lavorerà esclusivamente per te, valutando offerte e curando i sopralluoghi a distanza.
Geometra o architetto
Questi professionisti eseguono la due diligence tecnica: controllano che l’immobile sia conforme alle norme urbanistiche e catastali, verificano la stabilità strutturale e, se necessario, stimano i costi di ristrutturazione. Un passaggio cruciale, soprattutto nei borghi o in immobili storici.
Commercialista o fiscalista internazionale
La fiscalità italiana può essere complessa per chi vive all’estero. Un commercialista con esperienza in operazioni transfrontaliere può occuparsi del tuo codice fiscale, dei pagamenti di IMU e TARI, e delle eventuali dichiarazioni dei redditi legate agli affitti.
Avvocato specializzato in diritto immobiliare
Non è obbligatorio, ma può essere un supporto prezioso per la revisione dei contratti e per interfacciarsi con le controparti, soprattutto se non parli italiano o se l’acquisto è particolarmente complesso.
Comprare casa per Investire in Italia: affitti e rendita
Acquistare una casa in Italia dall’estero può essere non solo una scelta di cuore, ma anche un’opportunità economica. Se il tuo obiettivo è l’investimento, devi valutare attentamente il tipo di locazione e il rendimento atteso.
Affitti brevi (turistici)
- Ideali per case in città d’arte, borghi turistici o località balneari.
- Richiedono una gestione più intensa: check-in e check-out, pulizie, marketing su portali.
- Dal 2025 è obbligatorio il Codice Identificativo Nazionale (CIN) per pubblicare annunci.
- Fiscalità: puoi aderire alla cedolare secca al 21% fino a 4 immobili.
Affitti lunghi (residenziali)
- Più semplici da gestire a distanza e generano rendimenti medi tra il 4% e il 6% annuo.
- Contratti 4+4 o transitori, con garanzie più stabili.
- Anche in questo caso puoi scegliere la cedolare secca al 21% e delegare la gestione a un amministratore o property manager.
Anche l'acquisto all'asta può essere un buon inivestimento. Scopri di più
Conclusione
Comprare casa in Italia dall’estero non è solo un sogno: è un progetto concreto che, se ben pianificato, può cambiare la tua vita. Ogni passo che compi oggi ti avvicina alla tua nuova casa, a un investimento solido, a un ritorno alle radici o a un futuro da costruire in un borgo autentico.
Non aspettare che le occasioni sfumino o che i prezzi salgano: inizia subito a raccogliere documenti, a confrontarti con i professionisti giusti e a esplorare le zone che più ti ispirano.
Impatria è qui per accompagnarti in ogni fase: dalla scelta della zona, alle pratiche fiscali, fino al rogito finale. Scopri i nostri servizi compila il modulo per una consulenza personalizzata e comincia il tuo percorso verso la casa che meriti. Il momento migliore per iniziare è adesso.
Curiosità
Molti acquisti immobiliari dall’estero avvengono tramite procura notarile.
Il sistema giuridico italiano consente di concludere una compravendita immobiliare anche senza la presenza fisica dell’acquirente, attraverso una procura speciale rilasciata a un rappresentante in Italia. Questa modalità è ampiamente utilizzata da acquirenti residenti all’estero.
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Faq
Le principali banche italiane offrono mutui per non residenti.
Puoi finanziare in media tra il 60% e il 70% del valore dell’immobile. Devi fornire prova di reddito (buste paga, dichiarazioni fiscali) e tradurre i documenti in italiano con traduzione giurata.
È necessario aprire un conto corrente italiano per gestire l’erogazione.
Un consulente creditizio può aiutarti a velocizzare la procedura.
- Codice fiscale italiano.
- Documento di identità valido (con eventuale traduzione se richiesto).
- Atto di provenienza dell’immobile e visure catastali aggiornate.
- Procura notarile se non puoi essere presente fisicamente.
- Eventuale apertura di conto corrente italiano per il trasferimento fondi.
Se l’acquirente non parla italiano, l’atto può essere:
- tradotto integralmente da un interprete giurato presente al rogito;
- redatto in doppia lingua se il notaio lo consente;
- accompagnato da una dichiarazione di comprensione, per tutelare legalmente l’acquirente.
I documenti provenienti dall’estero (es. passaporti, atti societari, deleghe) devono essere tradotti in italiano e, se necessario, legalizzati o apostillati.
Sì, se non puoi essere fisicamente presente in Italia per il rogito o per firmare il compromesso, puoi delegare un rappresentante tramite procura speciale. È un documento che conferisce potere di firma a una persona di fiducia (familiare, avvocato, consulente).
La procura può essere redatta:
- presso un Consolato italiano all’estero (valida automaticamente);
- presso un notaio del Paese estero → con traduzione giurata + Apostille (o legalizzazione consolare, se il Paese non aderisce alla Convenzione dell’Aja).
Il rappresentante designato potrà firmare i documenti notarili per tuo conto.
Sì, se il tuo Paese ha accordi di reciprocità con l’Italia (es. USA, Regno Unito, Svizzera, Brasile, Australia).
In assenza di reciprocità devi essere residente in Italia con permesso di soggiorno o acquistare tramite società con sede in Paese convenzionato.
Non è obbligatorio, ma fortemente consigliato per controllare conformità urbanistica, traduzioni, adempimenti fiscali e gestione futura dell’immobile.
Puoi rivolgerti a Impatria per una selezione di professionisti di fiducia.
In media da 3 a 6 mesi, considerando i tempi di reperimento documenti, proposta, compromesso, mutuo (se richiesto) e rogito.
Con un team di supporto esperto i tempi possono ridursi sensibilmente.
Non è obbligatorio, ma altamente consigliato. Il conto corrente serve per:
- ricevere il mutuo (se richiesto);
- trasferire i fondi per l’acquisto;
- pagare imposte, utenze e spese notarili.
Alcune banche italiane offrono conti dedicati a non residenti, anche con apertura da remoto.
