- Der Kauf einer Immobilie in Italien vom Ausland aus ist für die meisten Nationalitäten grundsätzlich offen: EU- und EWR-Bürger kaufen frei, Nicht-EU-Bürger je nach Gegenseitigkeitsabkommen zwischen Italien und ihrem Herkunftsland.
- Der Ablauf gliedert sich in drei Phasen: Kaufangebot, notarieller Vorvertrag (compromesso) mit Anzahlung von 10-30%, und die notarielle Beurkundung (rogito notarile), bei der das Eigentum übergeht.
- Die italienische Steuernummer (codice fiscale) ist für jeden Schritt unverzichtbar, von der Unterschrift bis zur Kontoeröffnung.
- Wer nicht persönlich anwesend sein kann, unterschreibt per notarieller Vollmacht, ausgestellt beim italienischen Konsulat oder bei einem Notar im Ausland mit Apostille.
- Die Registersteuer liegt bei 2% des Katasterwerts für den Erstwohnsitz und bei 9% für den Zweitwohnsitz; italienische AIRE-Bürger können die Vergünstigung seit 2024 auch ohne Wohnsitzverlegung nutzen.
- Im Schnitt dauert der gesamte Kaufprozess aus dem Ausland drei bis sechs Monate.
Jedes Jahr entscheiden sich Tausende ausländische Staatsangehörige und im Ausland lebende Italiener dafür, in Italien eine Immobilie zu kaufen: um den Ruhestand in der Sonne zu genießen, um einen Sommersitz zu haben, um die eigenen Wurzeln wiederzuentdecken, oder einfach um in einem der schönsten – und oft unterschätzten – Länder Europas zu investieren. Doch wie kauft man tatsächlich ein Haus in Italien, wenn man selbst im Ausland lebt?
Braucht man eine italienische Steuernummer (codice fiscale, die italienische Steuernummer)? Kann man auch als Nicht-EU-Bürger kaufen? Kann man aus der Ferne unterschreiben? Steht einem die Erstwohnsitz-Vergünstigung zu? Und wie wird eine Vermietung besteuert, falls man die Immobilie vermieten möchte?
Dieser Leitfaden begleitet Sie Schritt für Schritt, mit einem klaren und direkten Stil, damit Sie verstehen, ob Sie ein Haus in Italien kaufen können, was Sie dafür brauchen, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Gebiete derzeit am interessantesten sind. Ob Sie in der Schweiz, den USA, Brasilien oder Australien leben – hier finden Sie alle Antworten.
Wer darf in Italien eine Immobilie kaufen?
Der Kauf eines Hauses in Italien vom Ausland aus ist möglich, doch zuerst muss geklärt werden, wer überhaupt berechtigt ist. Das italienische Recht ist grundsätzlich offen und einladend: Jeder kann eine Immobilie kaufen, sofern bestimmte Bedingungen zu Staatsangehörigkeit, Gegenseitigkeitsabkommen und steuerlichen Anforderungen erfüllt sind.
EU- und EWR-Bürger
Wenn Sie Bürger eines EU- oder EWR-Landes sind (etwa Norwegen, Island oder Liechtenstein), können Sie in Italien frei eine Immobilie erwerben, genau wie ein italienischer Staatsbürger. Sie brauchen weder eine besondere Genehmigung noch eine Umsatzsteuer-Identifikationsnummer oder einen formellen Wohnsitz in Italien. Sie benötigen jedoch eine italienische Steuernummer (codice fiscale, die italienische Steuernummer), den eindeutigen Kennzeichner für alle steuerlichen und wirtschaftlichen Vorgänge im Land.
Nicht-EU-Bürger: das Prinzip der Gegenseitigkeit
Sind Sie Bürger eines Nicht-EU-Landes, hängt Ihre Kaufmöglichkeit vom Prinzip der Gegenseitigkeit (condizione di reciprocità) ab. In der Praxis müssen Sie aus einem Land stammen, in dem auch italienische Staatsbürger Immobilien erwerben dürfen. Dieses Prinzip wird vom italienischen Außenministerium geregelt und regelmäßig aktualisiert. Länder wie die USA, Kanada, das Vereinigte Königreich, die Schweiz, Brasilien und Australien haben aktive Gegenseitigkeitsabkommen: Ihre Bürger können ohne Einschränkungen kaufen. Andere Länder unterliegen teilweisen oder vollständigen Beschränkungen.
In manchen Fällen können sogar Nicht-EU-Bürger ohne Gegenseitigkeitsabkommen kaufen, wenn sie:
- rechtmäßig in Italien ansässig sind (mit Aufenthaltstitel); oder
- über eine Gesellschaft kaufen, die in einem Land mit gültigem Abkommen eingetragen ist.
Kauf über eine Gesellschaft
Viele ausländische Staatsangehörige entscheiden sich für den Kauf über eine ausländische Gesellschaft, besonders bei Investitionsobjekten oder gastgewerblichen Strukturen. Das ist in Italien vollkommen legal. Die Gesellschaft muss:
- eine italienische Steuernummer beantragen;
- durch einen bevollmächtigten gesetzlichen Vertreter in Italien vertreten sein;
- die Steuervorschriften zur Betriebsstätte einhalten, falls die Immobilie Einkünfte erzeugt (z. B. Vermietung, Geschäftstätigkeit).
Die italienische Steuernummer: der erste operative Schritt
Unabhängig von Staatsangehörigkeit oder Kaufmethode ist der codice fiscale unverzichtbar. Sie wird benötigt, um:
- die notarielle Urkunde zu unterschreiben;
- ein italienisches Bankkonto zu eröffnen;
- die mit dem Kauf verbundenen Steuern zu zahlen (Registersteuer, IMU, TARI);
- Versorgungsanschlüsse zu aktivieren.
Beantragen können Sie sie:
- bei der Agenzia delle Entrate (der italienischen Steuerbehörde);
- über das italienische Konsulat im Ausland;
- indem Sie einen Impatria-Fachberater damit beauftragen. Unser Leitfaden zur Beantragung des codice fiscale erklärt den kompletten Ablauf Schritt für Schritt.
Wer die Steuernummer bereits in der Tasche hat, kann sich dem eigentlichen Ablauf widmen: den drei Phasen, die vom ersten Angebot bis zum Eigentumsübergang führen.
Wie läuft der Kaufprozess aus dem Ausland ab?
Der Kauf eines Hauses in Italien ist auch aus der Ferne ein gut geregelter Prozess, der jedoch Aufmerksamkeit, korrektes Timing und professionelle Unterstützung erfordert. Der Ablauf umfasst drei Hauptphasen, ergänzt durch praktische Aspekte wie die Unterschrift per Vollmacht, die Legalisierung von Dokumenten und die Eröffnung eines Bankkontos.
Welche Steuern, Kosten und Vergünstigungen fallen beim Kauf an?
Der Kauf einer Immobilie in Italien vom Ausland aus bringt mehrere Steuern und Gebühren mit sich, die Sie im Voraus kennen sollten. Neben den Steuern auf die Kaufurkunde gibt es laufende Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum sowie spezifische Steuervergünstigungen für Erstwohnsitzkäufer, einschließlich in Italien nicht mehr ansässiger, im AIRE-Register eingetragener Italiener.
Bevor Sie sich für ein bestimmtes Projekt entscheiden – ob klassischer Kauf oder eines der öffentlich beworbenen 1-Euro-Häuser -, lohnt sich ein genauer Blick auf die tatsächliche Steuerlast, die je nach Immobilientyp und Verkäufer stark variiert.
Welche Steuern fallen beim Kauf an: Erst- oder Zweitwohnsitz?
| VERKÄUFERTYP | IMMOBILIENTYP | HAUPTSTEUER | WEITERE STEUERN |
|---|---|---|---|
| Privatperson | Erstwohnsitz | 2% auf Katasterwert | 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer |
| Privatperson | Zweitwohnsitz | 9% auf Katasterwert | 50 € Hypothekensteuer + 50 € Katastersteuer |
| Bauträger | Erstwohnsitz (Neubau) | 4% Mehrwertsteuer auf den Preis | 200 € Pauschale (Register-, Hypotheken- und Katastersteuer) |
| Bauträger | Zweitwohnsitz | 10% Mehrwertsteuer (22% bei Luxusimmobilien) | je 200 € Pauschale |
Wer hat Anspruch auf die Erstwohnsitz-Vergünstigung?
- Sie dürfen keine weitere, mit der Vergünstigung erworbene Immobilie in Italien besitzen.
- Sie müssen Ihren Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach der Beurkundung in die betreffende Gemeinde verlegen.
Für im AIRE-Register eingetragene Italiener (Anagrafe degli Italiani Residenti all’Estero, das Register der im Ausland ansässigen Italiener) ist es seit 2024 möglich, die Vergünstigung auch ohne Wohnsitzverlegung zu erhalten, sofern:
- sich die Immobilie in der Geburtsgemeinde befindet; oder
- in der Gemeinde, in der Sie vor der Auswanderung gelebt oder gearbeitet haben;
- und es sich nicht um eine Luxusimmobilie handelt (Katasterkategorien A1, A8, A9).
Dank dieser Regelung können viele im Ausland lebende Italiener heute ein Haus in ihrem Heimatort kaufen – nicht nur als emotionale Rückkehr, sondern auch als steuerlich vorteilhafte Investition.
Laufende Steuern und steuerliche Pflichten
- IMU: fällig auf Zweitwohnsitze, mit variablem Satz je nach Gemeinde; 50% Ermäßigung für im Ausland lebende AIRE-Rentner.
- TARI: die Müllabgabe, berechnet nach Fläche und lokalen Regeln.
- Steuererklärungen: die IMU-Erklärung ist bis zum 30. Juni des Folgejahres nach dem Kauf fällig; eine Einkommensteuererklärung nur, wenn Sie vermieten oder andere italienische Einkünfte haben.
Wo sollte man aus dem Ausland eine Immobilie in Italien kaufen?
Die Wahl des Standorts ist ebenso wichtig wie die Wahl des Vorgehens. Ob Sie einen ruhigen Rückzugsort in einem Dorf, eine Basis in einer gut angebundenen Stadt oder eine profitable Ferienimmobilie suchen – Italien bietet unzählige Szenarien, jedes mit eigener Dynamik, eigenen Immobilienwerten und eigenem Potenzial.
2025 richtete sich das Interesse ausländischer Käufer und im Ausland lebender Italiener vor allem auf Gebiete mit einem günstigen Gleichgewicht zwischen Kosten, Lebensqualität und Wachstumsaussichten.
Empfohlene Gebiete
- Toskana: Landhäuser und Dörfer im Val d’Orcia, nahe Florenz und Siena.
- Sizilien: Ragusa, Noto, Scicli und Bergdörfer im Landesinneren wie Mussomeli und Gangi.
- Apulien: Masserien im Valle d’Itria, Trulli in Locorotondo oder Martina Franca.
- Comer See und Ligurien: ideal für gehobene Käufer, die Landschaft und Mieteinnahmen suchen.
- Marken, Abruzzen, Molise: historische Immobilien zu erschwinglichen Preisen, geeignet für Wohnsitz oder Remote-Arbeit.
Durchschnittspreise pro m² (2025)
| GEBIET/REGION | IMMOBILIENTYP | DURCHSCHNITTSPREIS €/M² |
|---|---|---|
| Comer See | Villa / Wohnung | 3.800 € – 6.500 € |
| Florenz | Stadtwohnung im Zentrum | 4.200 € – 6.200 € |
| Val d’Orcia | Landhaus / Rustico | 2.000 € – 3.500 € |
| Salento (Apulien) | Wohnung / Masseria | 1.200 € – 2.800 € |
| Sizilien (Ragusa, Noto) | Freistehendes Haus / Altbau | 850 € – 2.200 € |
| Molise / Abruzzen-Hinterland | Dorfhaus | 400 € – 1.000 € |
Viele Binnengebiete und Dörfer mit weniger als 5.000 Einwohnern bieten weiterhin Immobilien unter 1.000 €/m² an, oft mit großem Potenzial durch Sanierung oder touristische Vermietung.
Auf wen sollte man sich verlassen: die wichtigsten Fachleute
Der Kauf einer Immobilie in Italien vom Ausland aus bedeutet, sich mit einem anderen Rechtssystem, anderer Bürokratie und technischen Prüfungen auseinanderzusetzen, die Spezialwissen erfordern. Bauen Sie sich ein vertrauenswürdiges Team auf, das Sie durch jede Phase begleitet und Risiken sowie Überraschungen reduziert. Impatria kann Sie bei der Auswahl dieser Fachleute unterstützen.
- Notar: rechtlicher Garant der Urkunde, prüft Hypotheken und Rechtskonformität.
- Immobilienmakler oder Property Finder: sucht, verhandelt und organisiert Besichtigungen in Ihrem Auftrag.
- Vermessungsingenieur oder Architekt: technische Prüfungen, Konformität mit dem Bebauungsplan, Sanierungskostenschätzungen.
- Internationaler Buchhalter oder Steuerberater: kümmert sich um steuerliche Pflichten (IMU, TARI, Erklärungen).
- Immobilienanwalt: Vertragsprüfung und rechtliche Unterstützung, besonders bei komplexen Käufen.
Sie suchen ein Haus, haben aber weder Zeit noch Ortskenntnis für die Suche vor Ort? Mit Property Finder finden, prüfen und verhandeln unsere Fachleute die passende Immobilie für Sie, von der ersten Besichtigung bis zur Beurkundung.
Steht das Team, geht es an die eigentliche Frage vieler ausländischer Käufer: Lohnt sich der Kauf als reine Kapitalanlage, und mit welcher Rendite ist realistisch zu rechnen?
Lohnt sich der Kauf als Investition: Vermietung und Rendite?
Der Kauf eines Hauses in Italien vom Ausland aus kann nicht nur eine Herzensentscheidung sein, sondern auch eine wirtschaftliche Chance. Ist Investition Ihr Ziel, prüfen Sie sorgfältig die Vermietungsart und die zu erwartende Rendite.
Kurzzeitvermietung (touristisch)
- Ideal für Wohnungen in Kunststädten, Touristendörfern oder Küstenorten.
- Erfordert mehr Verwaltungsaufwand: Check-in/Check-out, Reinigung, Vermarktung auf Portalen.
- Seit 2025 ist der Nationale Identifikationscode (CIN) für die Veröffentlichung von Inseraten verpflichtend.
- Besteuerung: Die Pauschalsteuer (cedolare secca) auf Kurzzeitvermietungen beträgt seit 2026 grundsätzlich 26%; der ermäßigte Satz von 21% gilt nur für eine einzige, in der Steuererklärung selbst gewählte Wohnung. Das nicht-unternehmerische Regime ist zudem auf maximal zwei zur Kurzzeitvermietung bestimmte Wohnungen pro Steuerperiode begrenzt; darüber hinaus wird die Tätigkeit als unternehmerisch eingestuft.
Langzeitvermietung (Wohnnutzung)
- Einfacher aus der Ferne zu verwalten, mit durchschnittlichen Renditen zwischen 4% und 6% pro Jahr.
- Standardverträge mit 4+4 Jahren oder befristete Verträge, mit stabileren Garantien.
- Die Pauschalsteuer (cedolare secca) von 21% steht für diese Vertragsform weiterhin zur Verfügung.
Gebiete mit interessanten Renditen
- Palermo, Genua, Verona: Bruttorenditen von 6-7%.
- Rom, Mailand: stabilere Märkte, Renditen von 4-5%.
- Aufstrebende Dörfer: wachsendes Potenzial für Kurzzeitvermietungen.
Zwangsversteigerungen und öffentlich beworbene Regenerationsprogramme wie die 1-Euro-Häuser folgen unterschiedlichen Verfahren, haben aber ein gemeinsames Merkmal: Beide erfordern eine sorgfältige Prüfung der Immobilie vor dem Gebot, da eine Besichtigung im Vorfeld oft nur eingeschränkt möglich ist.
Interessieren Sie sich für die öffentlich beworbenen 1-Euro-Häuser oder für sanierungsbedürftige Immobilien in schrumpfenden Dörfern? Restart begleitet Sie durch das gesamte Verfahren, von der Gemeindeausschreibung bis zur Sanierungsauflage.
Wie kauft man aus dem Ausland per Vollmacht?
Viele Immobilienkäufe aus dem Ausland erfolgen über eine notarielle Vollmacht (procura notarile). Das italienische Rechtssystem erlaubt es, ein Immobiliengeschäft auch ohne die physische Anwesenheit des Käufers abzuschließen, durch eine spezielle Vollmacht, die einer Vertrauensperson in Italien erteilt wird. Dieser Weg wird von im Ausland ansässigen Käufern häufig genutzt.
Unser Leitfaden zur Vollmacht für den Immobilienkauf in Italien erklärt im Detail, welche Form die Vollmacht haben muss, wo Sie sie ausstellen lassen können und welche Übersetzungen und Beglaubigungen dafür nötig sind.
Fazit
Der Kauf einer Immobilie in Italien vom Ausland aus ist kein bloßer Traum: Es ist ein konkretes Projekt, das bei guter Planung zu einem neuen Leben oder zu einer profitablen Investition werden kann. Jeder Schritt, den Sie heute tun – die Beantragung der Steuernummer, die Wahl des richtigen Gebiets, die Beratung durch Fachleute – bringt Sie Ihrem Ziel näher.
Warten Sie nicht: Beginnen Sie jetzt, handeln Sie heute. Der italienische Markt bietet nach wie vor große Chancen, besonders in authentischen Dörfern und wachsenden Gebieten.
Impatria steht Ihnen in jeder Phase zur Seite: von der Auswahl der Immobilie über die Steuerberatung bis zur endgültigen Beurkundung.
Werden Sie jetzt aktiv: Besuchen Sie Impatria.com, entdecken Sie unsere Leitfäden, fordern Sie eine persönliche Beratung an und machen Sie Ihr Projekt Wirklichkeit. Der beste Zeitpunkt, um zu beginnen, ist jetzt.
- Agenzia delle Entrate · Erstwohnsitz-Vergünstigung — Voraussetzungen und Steuersätze für die Erstwohnsitz-Vergünstigung
- Agenzia delle Entrate · Cedolare secca — Aliquoten und Regeln der Pauschalsteuer auf Mieteinnahmen, inklusive Kurzzeitvermietungen 2026
- Agenzia delle Entrate · Codice fiscale — Beantragung der italienischen Steuernummer für ausländische Staatsangehörige
- Ministero degli Affari Esteri e della Cooperazione Internazionale · Elenco Paesi — Länderliste zum Prinzip der Gegenseitigkeit beim Immobilienerwerb
- Consiglio Nazionale del Notariato — Rolle des Notars bei Vorvertrag und notarieller Beurkundung
- Ministero del Turismo · Banca Dati Strutture Ricettive — Nationaler Identifikationscode (CIN) für Kurzzeitvermietungen, Pflicht seit 1. Januar 2025
- Normattiva · Legge 199/2025 — Haushaltsgesetz 2026 mit der Neuregelung der cedolare secca auf Kurzzeitvermietungen
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Häufige Fragen
Viele italienische Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Ansässige, üblicherweise bis zu 60-70% des Immobilienwerts. Erforderlich sind Einkommensnachweise und beglaubigte Übersetzungen sowie ein italienisches Bankkonto für die Verwaltung der Mittel. Ein spezialisierter Hypothekenberater kann den Prozess beschleunigen; Details zu Anbietern, Zinssätzen und Unterlagen finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkredit in Italien.
Nötig sind die italienische Steuernummer (codice fiscale), ein gültiger Ausweis mit Übersetzung falls erforderlich, der Eigentumsnachweis samt aktuellem Grundbuchauszug, gegebenenfalls eine Vollmacht, falls Sie nicht persönlich anwesend sein können, sowie ein italienisches Bankkonto für die Überweisung der Kaufsumme.
Spricht der Käufer kein Italienisch, kann die Urkunde vollständig von einem vereidigten Dolmetscher bei der Unterschrift übersetzt werden, zweisprachig verfasst werden, falls der Notar dies zulässt, oder mit einer Verständniserklärung versehen werden. Ausländische Dokumente wie Reisepässe, Firmenunterlagen oder Vollmachten müssen ins Italienische übersetzt und bei Bedarf legalisiert oder mit Apostille versehen werden.
Ja. Können Sie zur Beurkundung oder zum Vorvertrag nicht persönlich in Italien sein, können Sie eine Vertrauensperson - Familienmitglied, Anwalt oder Berater - per spezieller Vollmacht bevollmächtigen. Diese kann bei einem italienischen Konsulat im Ausland (automatisch gültig) oder bei einem örtlichen Notar mit beglaubigter Übersetzung und Apostille ausgestellt werden.
Ja, sofern Ihr Land ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Italien hat, etwa die USA, das Vereinigte Königreich, die Schweiz, Brasilien oder Australien. Ohne ein solches Abkommen müssen Sie entweder in Italien ansässig sein oder über eine in einem Partnerland eingetragene Gesellschaft kaufen. Das italienische Außenministerium veröffentlicht die aktuelle Länderliste.
Nicht verpflichtend, aber sehr empfehlenswert, um die Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan zu prüfen, Übersetzungen zu koordinieren, Steuererklärungen einzureichen und die künftige Verwaltung zu organisieren. Impatria vermittelt vertrauenswürdige Fachleute, die mit ausländischen Käufern bereits Erfahrung haben und in mehreren Sprachen arbeiten.
Im Durchschnitt drei bis sechs Monate, gerechnet ab den ersten Dokumenten über das Angebot und den Vorvertrag bis zur eventuellen Hypothek und zur endgültigen Beurkundung. Mit erfahrener fachlicher Unterstützung, etwa durch einen lokalen Property Finder, lassen sich diese Fristen häufig spürbar verkürzen.
Nicht verpflichtend, aber sehr empfehlenswert. Es ist nützlich, um eine Hypothek zu erhalten, falls beantragt, die Kaufsumme zu überweisen sowie Steuern, Nebenkosten und Notargebühren zu bezahlen. Einige italienische Banken bieten Konten für Nicht-Ansässige an, teils sogar mit vollständig aus der Ferne abgewickelter Kontoeröffnung.
